夺下百年人寿,经历二次滑铁卢,奥园地产郭氏兄弟剑指千亿雄心

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近日,奥园获国际信用评级机构联合国际(Lianhe Global)给予“BB+”的国际长期发行人评级,展望“稳定”。在2019年胡润百富榜上,55岁的中国奥园掌门人郭梓文身家高达150亿元,排名第244。

二个月前,奥园公布了今年中期业绩报告,亮丽的表现得到中外资机构的一致认可。确实,从去年年报到今年季报、中报一路以来, 广东郭氏兄弟掌舵的奥园火力强劲,一路狂奔的奥园销售增长比行业巨头恒大、万科还要迅猛,今年跨过千亿级别房企不是梦。

善用财技魔术,奥园优化债务结构

郭梓文(中)出席2019年中期业绩投资者发布会

截至6月30日止前六个月,和去年同期相比,中国奥园的营业额、毛利润、净利润、每股基本盈利等主要指标分别增长73%、81%、90%、87%。

其中,2019年上半年,奥园录得合同销售人民币536.3亿元,同比增长33%,权益比保持84%的较高水平。奥园的中报还显示,于2019年6月30日,已签约但未确认的合同销售约人民币1,390亿元,将于未来2年内逐步确认,盈利持续性强。

中国奥园今年中期成绩单还有二处亮点:一、策略性补充土地储备,实现“三旧”改造全覆盖。上半年,奥园共新增34个项目,新增可开发建筑面积约726万平方米,新增可售货值逾人民币800亿元。于报告截止日,奥园拥有土地储备总建筑面积约4,012万平方米,权益比约81%,总货值约人民币4,255亿元。

二、融资能力突出。在规模快速膨胀背后,郭梓文家族的奥园善用财技魔术,通过财务手段来优化债务结构也是一大亮色。

上半年,奥园净负债率为64.2%,处于行业合理水平;总银行结余及现金约人民币548.4亿元,流动性充裕。由于开拓多元化融资渠道,奥园的境内外融资能力突出;今年上半年,奥园通过境外公募及私募美元债、银团贷款等渠道合共募得约16.5亿美元,拉长了债务期限。另外,今年还重启内房三年期美元债公开市场发行。

奥园中报

中国奥园这四五年快速发展中,采用“快速开发、快速销售、快速回款”的高周转策略,事实上如碧桂园等大型房企也多流行“快”字诀的;但在收获业绩同时,奥园和很多快速狂奔的房企相似,资产负债率多呈现连年上升的态势。不过,从今年中报及近二、三年财报数据可以看出,奥园郭氏郭梓文、郭梓宁兄弟在控制净负债率方面,一直表现优异,三年多以来净负债率一直压在60%以来。

由于房地产行业的特殊性,国际同行多运用“净负债率”这一重要评价指标。净负债率的计算公式为:净负债率=(有息负债-货币资金)\/(股东权益-永续债),是比较准确反映房地产企业真实偿债能力状况的财务指标。

中国奥园集团于1996年在广州成立,2007年在香港联交所主板成功上市。多年来,奥园郭梓文兄弟实施“一业为主,纵向发展”的发展战略,并以地产为主业,纵向扩张至商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新等八大产业板块。

郭梓文、郭梓宁兄弟为奥园健康生活集团在港上市敲锣

今年以来,奥园郭氏兄弟喜事连连,好事一桩接一桩。

3月18日,中国奥园旗下分拆的二级集团“奥园健康生活集团”在港交所主板上市。奥园健康生活集团主要从事物业管理服务及商业运营服务,上市发售时,引入恒地(00012.HK) 副主席李家杰全资拥有投资公司Successful Lotus作为基石投资者。李家杰,生于1963年,祖籍广东顺德,现为恒基兆业地产集团副主席,李兆基之长子。李家杰至今未婚,但通过代母育有三胞胎儿子。

李家杰的胞弟叫李家诚,兄弟二人年龄相差8岁,李家诚夫人是香港女艺人徐子淇,外号“千亿媳妇”,尊公公“四叔”李兆基之心愿,一如既往“努力造人”。是人都知道,四叔(李兆基)特别喜欢孩子,鼓舞二代多生,且重重有赏,发红包绝不手软!

奥园集团总裁、奥园健康生活集团董事会主席郭梓宁

另一件令奥园郭氏兄弟高兴的事,那就是进军保险领域。

7月19日,奥园公告称,将收购百年人寿13.86%的股份,总代价约32.6亿元。公告还称,在股份转让后,中国奥园将取代目前持股11.55%的绿城中国,成为百年人寿的第一大股东,这也意味着奥园手上拿下了一张保险牌照。

为了拿下百年人寿,奥园一举从大连城市建设集团、大连乾豪坤实置业、大连国泰房地产手中收购这三家公司所持的百年人寿合计约11.42亿股股份。数年来,地产布局保险行业屡见不鲜,比如许家印的恒大以39.39亿元竞得中新大东方人寿保险公司50%股权,并更名恒大人寿。

市场观察人士认为,保险号称“资本之王”,众多房企大佬相中险企,在于其盘活存量资源最快、盈利能力最强的渠道作用。另外,多年来奥园一直高举“构筑健康生活”品牌理念,进军保险也是为了旗下各大产业板块的互补及战略协同。

顺带提一下,目前保险市场还具有门槛高的特点,且投资回报稳定、可观,具独特的长期投资价值。

总之,可以预见,错过黄金时代的奥园要翻身了,今年有望成为闯入房地产“千亿俱乐部”的一匹黑马。

经历二次滑铁卢,郭氏兄弟剑指千亿雄心

郭梓文和伍绍祖(左)

在中国商界,兄弟合伙人的成功创业案例很多。“饲料大王”希望集团掌门人刘永好的“言行美好”刘氏四兄弟,在上世纪80年代初从养鹌鹑进入饲料市场,其中,刘永行、刘永好曾先后成为中国首富。

2019年胡润百富榜上,苏宁张近东家族跨入1000亿门槛,而苏宁的创始人其实并不是张近东,而是其哥哥张桂平。1978年,张桂平辞掉公职下海创办苏宁,而弟弟张近东进入苏宁则是三年后的事情了。

不过,“上阵父子兵、打仗亲兄弟”,合久必分,能长久合下来的兄弟创业“伙伴”并非普遍现象。2004年,张桂平、张近东兄弟分家,而刘永好四兄弟于1995年就和平分家了。反观奥园郭梓文兄弟,二人仍合作无间,已经过23年了。当然了,地产圈内兄弟联手创业且出色的“兄弟档”成功案例还是不少,比如龙光地产的纪海鹏兄弟,低调的掌门人纪海鹏甚至还隐身幕后,将风头让给弟弟纪建德。

奥园创办人、董事会主席郭梓文,生于1964年,祖籍广州番禺,而他的哥哥郭梓宁今年58岁,二人年龄相差3岁。1996年创办奥园时,郭梓宁亦是主要筹建人。

奥园创办人、董事会主席郭梓文

“房地产商的身上流着的都是道德的血液。”说这句话的宏宇集团董事长黄文仔,其实他自己也是一个彻彻底底的地产商,大型豪宅星河湾曾令他声名鹊起。事实上,很多地产大佬的起点并不高,奥园创办人、董事会主席郭梓文曾有“郭承包”之外号,而碧桂园老板杨国强在创业之前,是一个泥脚上田的农民,穷的18岁之前都没穿过新衣服。

1996年,中国新一轮经济改革的浪潮掀起,同时也是中国私营企业初起步的阶段。这一年,广州番禺最大的国有企业广东梅山糖业总公司旗下房地产公司经营难以为继,开始着手国企改制,当年时任梅山糖业总公司党委委员、党政办主任的郭梓宁,和弟弟郭梓文联手,通过竞标赢得了梅山房产公司的承包权,这就是今天中国奥园历史渊源里的起步。

日后,郭氏兄弟成功开发了第一个项目“金业别墅花园”,走上了地产开发之路。到1998年,第二个项目启动,当时初取名为“金业体育花园”,但总感觉口号不够响亮,内涵也较肤浅;当时,郭梓文兄弟积极争取国家体育总局及伍绍祖等人支持与合作,开发了国内首个运动型社区——“广州奥林匹克花园”,这即是奥园的“复合地产”模式。

复合地产模式,照今天流行的表达方式就是“地产+”,加教育、养老、健康、商业等内涵,应该算是具有创造性的地产开发理念。事实上,日后的碧桂园、万达等,均运用这一开发理念。

与杨国强草根出身不同,郭梓文毕业于暨南大学,毕业后分配至番禺县旅游总公司,由于他做事勤勉踏实,脑筋瓜灵活,深受领导器重,被任命为总经理助理。在改革开放大潮下,人人都有颗跃跃欲试的躁动之心,郭梓文也选择下海创业。

当年,郭梓文手上也没有多少资金,没有队伍更没有品牌,于是他选择的是承包经营方式,事实上这在九十年代的很常见的创业方式。早期,承包国企要缴纳5万元押金,郭梓文又是借又是贷凑齐首笔2.5万元押金,开始白手起家的艰难创业之路。

2007年,奥园地产在港成功上市

当年,能拿到官方授权是一件千辛万难的事,从1999年7月开盘到2000年1月,广州奥园售出1111套,销售额达3.5亿元,凭借奥林匹克的体育概念,奥园在地产业界一炮而红。

郭梓文日后说:“我是背水一战,大家越认为我做不到,我越有动力要创造奇迹。”“运动就在家门口”广告语下,广州奥林匹克花园取得了巨大的成功。日后,郭氏兄弟也将“金业”公司开发的项目命名为“奥园”,取奥林匹克花园之意。当时,哥哥郭梓宁出任广州奥林匹克花园的第一任总经理。

奥园于2007年10月在香港成功上市,事实上,无论是公司上市还是创业,均坎坎坷坷,并非顺风顺水。当年,奥园的合作方很多,虽说“众人拾柴火焰高”,但人多利益关系也变得复杂,到后来,郭氏兄弟为了跳出利益格局的桎梏,不得不舍弃“奥林匹克花园”这一品牌。

郭梓文曾和合作方“中体产业”提出“奥龙计划”,并准备在全国市场复制和推广,不过,最后这个计划的主导权还是落在中体产业手中,2002年,郭梓文辞去了中奥管理公司总裁。紧接着,郭氏兄弟将金业地产更名为“广东奥园置业集团”,并独立启动了“新奥龙计划”,其第一个落地的开发项目就是日后的“佛山奥园”。

许晴和诚成文化董事长刘波

多年来,一提及奥园,很多人会说:“当郭梓文不再找娶女明星的小伙伴合作,曾经历两次滑铁卢而错过黄金时代的奥园要翻身了。”到底说的是什么意思呢?

那个“娶女明星的小伙伴”,号称“文化金融两栖大亨”、诚成文化董事长刘波。据说,女明星许晴与刘波“初见”于1997年,两人很快坠入情网,不过,当年30多岁的刘波已经结婚了,和前妻还有一个女儿。1999年,离婚后的刘波和许晴走到了一起。

二年前,欠债潜逃的刘波在日本去世。生于1964年的刘波,祖籍湖南株洲,他是个神童,14岁考入武汉大学中文系,日后还获得湖南中医研究院硕士、北京大学博士。毕业后,刘波做过媒体人,于1995年创办海南诚成企业集团,并于1998年收购武汉一家上市公司“武汉长印”,并更名“诚成文化”。

日后刘波“跑路”,据说涉嫌约40个亿的贷款黑洞,以及数目不详的担保贷款,而钱究竟去哪儿了,迄今仍是个谜。2003年9月,有媒体报道刘波欠债数亿,在“监视居住”突然潜逃的新闻,毫无疑问,女明星许晴的“幸福城堡”也随之彻底瓦解了。

许晴

据《经济观察报》报道,2003年9月26日,在前董事长刘波逃匿事件尚无定论的情况下,奥园发展(原名“诚成文化”)终于按捺不住,以一纸公告扯起声讨刘波的大旗。奥园发展股价当日也应声跌停。不过,当时奥园发展董事长游文庆委婉地拒绝记者的采访。

据当年10月经观报道,当时上市公司“奥园发展”拒绝担保黑洞,刘波海南老窝被端。奥园方面称,“前大股东的历史遗留问题与现在的‘董事会和高管层无关’,无论如何,在接手后才发现是一个烂壳的奥园集团不愿意自己来为前大股东买这个巨额大单。”

今天再回头细细追溯许晴前夫刘波的过往,也没有多少意义,反正奥园在借壳“诚成文化”文化上市是失败的,栽跟头了。

在A股市场上转了一圈,奥园被拖累甚至陷入经营危局,无奈之下,郭氏兄弟只好“断尾求生”,忍痛出售诚成文化,上市计划暂告终止。

郭梓文的女婿、奥园健康生活集团执行董事陶宇(右2)

多交代一下,昔日的“诚成文化”即今天上市公司“百川能源”的壳。A股市场上市公司的“壳”是稀缺资源,上市公司控股权转手也是频频上演。

“人生来这个世界上走一趟,一定要干一件大的事情,做人要宁死大海,莫死沟渠。”这是郭梓文对下属常说的一句话。

一向不服输的郭梓文并没有放弃上市梦,跨过了千辛万难,奥园最终转道香港上市。

今年,奥园掌门人郭梓文提出进入“世界500强”的目标,走过了23个春夏秋冬的奥园,有望跨入千亿房企的门槛。

王志才和影星王艳

事实上,除遭遇“借壳”失利外,奥园一路以来也遭遇种种困难和挑战,比如进军北京市场也是遭遇一场“滑铁卢”。2008年,京城著名的地产人王志才债务缠身,找到了想进驻京城的郭梓文。最后,奥园通过转换票据、控股等操作,成为“长安8号”新主人。

可当郭梓文发现“长安8号”背后隐藏的债务黑洞,为时已晚。入手“长安8号”3年,让奥园深陷资金泥潭,2012年,人生在女明星的老公身上栽了第二次大跟头的郭梓文,再度忍痛割肉,将并购的北京长安8号转让予金利丰。

王志才,曾被圈内称为“京城地产第一大亨”,生于1963年。以前,除了地产大佬身份外,他还是北京高级餐厅“金钱豹”的老板。王志才曾是北京国营手表厂工人,后来去了香港,还娶了一个有钱的富婆,日后他又凭港商身份移民澳洲。“京城四少”王烁,就是他和那个香港富婆的儿子。

后来,王志才娶了王艳,也就是《还珠格格》饰演晴格格的影星王艳。两度折戟,皆与女明星的老公有关的,看来,和娶了女明星的老板合作,不太靠谱呀!

“泡女明星必死?”只是网上的一句笑话,但也许是个魔咒。很多老板“抱得美人归”之后深套其中,无法自拔。事实上,不作不会死,很多败迹与女明星无关,都是老板自己“作”的。

郭梓文曾如此形容粤商的踏实做事:“外地企业家做企业是从头做到脚,广东的企业家是从脚做到头。”2019年,郭梓文称之是奥园风华正茂的一年。一次受访时,他说:“每一件你所面临的事都是自己的假想敌,如果没有它,你是长不大的;但当你超越它的时候,要赶快扔掉,另外树立一个新的假想敌。”

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