恒大之后 千亿地产公司奥园集团也要撤离广州 奥园地产

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  标题:恒大之后 这家千亿地产公司也要撤离广州

  文|谢斯临

  图注:中间为中国奥园主席郭梓文

  冲刺千亿的广州房企奥园集团,预期在7月底或8月初将地产总部从广州迁至深圳,这是继恒大后,又一家将地产总部从广州迁至深圳的房企。

  早在2018年4月,就有传言称奥园集团或将总部从广州迁至深圳,不过当时奥园否认了这一说法,称暂无搬离广州计划,新的总部大楼位于广州番禺万博商务中心。

  实际上,奥园集团旗下拥有地产板块、金控板块、文旅板块、健康生活板块、跨境电商板块等业务,随着奥园地产深圳办公室落点 中洲控股 大厦,奥园地产板块总部搬迁至深圳已板上钉钉。

  一位深圳奥园内部人士向界面楼谈确认了这一消息,“8月份将从广州搬迁至深圳。”

  奥园在深圳仅两个项目。2016年4月,奥园以22.9亿元收购深圳泰富华澜湾置业有限公司70%股权,获取位于坪山竹坑片区的旧改项目首次进入深圳,这个项目即奥园翡翠东湾。一年之后,奥园再次宣布以9.85亿元收购位于深圳光明新区的峰荟花园项目及峰荟时代科技中心全部股权,在深圳落下第二子。

  奥园翡翠东湾与奥园峰荟均为奥园带来了不错的销售成绩,年报显示,2018年奥园翡翠东湾销售额为26.59亿元,成交面积8.15万平方米,位列年度销售额榜单第二名。问题在于,这两个项目之后,奥园再没能获得深圳土地。

  在奥园地产内部,深圳和惠州两个城市为同一个区域,奥园在惠州项目布局较多。在深圳,奥园地产也开始进入城市更新领域,这是应对深圳高地价的方法。同样将总部迁入深圳的恒大,其2018年年报显示,目前在深圳共有45个城市更新项目,规划建筑面积达2903万平方米。

  奥园决定将地产总部迁至深圳,必然包含土地资源的考量。同时,无论是人才招募还是金融布局上,深圳都更占优势。成立于1996年的奥园,选择在这个冲刺千亿的节骨眼上“迁都”深圳,“再创业”的野心不言而喻。

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  1996年,奥园“老板”郭梓文在香港注册金业集团,即奥园的前身。金业集团首个项目是与梅山建设一起合作开发的金业别墅花园。不过,奥园真正的起点并非此项目,而是1998年与 中体产业 联合开发的广州奥林匹克花园。

  借着当时申奥热潮,以及“运动就在家门口”的理念、中国复合第一盘的噱头,广州奥林匹克花园一时风头无两,全城轰动,开盘创造了5次推盘5次排队抢购一空的辉煌业绩,累计售出商品房近2000套。

  2001年,中国申奥成功一事,更是令奥林匹克四字价值在一夜之间倍增。同年年底,中体产业与金业集团、华新国际联合成立中体奥林匹克花园管理有限公司,短期内迅速拓展上海、北京、天津等三个城市,预计在全国范围内建设“奥林匹克花园”。金业集团也在这段时间内正式更名为奥园置业。

  不过好景不长,奥园与中体产业的合作就因品牌发展模式上存在分歧,合作在2002年正式宣告破裂。中体产业将广州项目的股权全数卖给奥园,而奥园则退出北京、天津及上海的项目,同时中体产业也收回“奥林匹克花园”的使用权,奥园往后开发的楼盘不再以此冠名。

  与中体产业分道扬镳之后的奥园,2003年欲借壳诚成文化上市,准备大干一场的时候,却不想深陷贷款担保漩涡。随后而来的上市搁浅、资金链断裂、在建项目陷入停滞、多年骨干相继离职等一系列问题,更是将奥园推向深渊。

  好在奥园最终还是熬了下来。2006年,奥园与美国国泰财富基金签订战略合作协议,后者注资数千万美元获得奥园集团超过两成的股权。在国泰基金穿针引线下,2007年10月奥园置业成功在香港上市(03883.HK),发行7亿股,集资额达36.4亿港元,郭梓文自此东山再起。

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  2009年,奥园确立了“商住双线”发展战略,着力打造复合商业综合体品牌,推出了由大型购物中心、商业街及酒店式商务公寓组成的番禺奥园广场和集主题MALL、步行街、住宅为一体的综合体南沙海景城。开盘当日,奥园广场即录得了9亿多元进账,南沙海景城成交过亿元。

  2009年奥园合同销售额达23.65亿元,与2008年的6.2亿元相比,同比增长281.4%。乍看之下一片大好的情形之中,隐藏着一丝阴霾。同年,奥园以3.7亿元代价,收购北京世纪协润41.33%股份,获得京城著名烂尾楼长安8号项目操盘权,开启了长达3年的麻烦之旅。

  作为奥园北京首个项目的长安8号,郭梓文曾表示,希望在未来3年内能为奥园地产带来超过120亿元销售回款。然而惨淡的现实是,2010年长安8号入市后,回笼资金不足10亿元。北京项目失利,在很长一段时间内拖垮了奥园的业绩表现。2011年、2012年这两年,奥园的业绩基本等于零增长。

  2012年4月,奥园最终选择出售其所持有的世纪协润地产全部股权,退出北京项目,套现32亿港元,同年十一月成功发行年期5年的1.25亿美元优先票据。手上终于宽裕起来的奥园,在土地市场上策马狂奔,先后在重庆、湖南株洲、佛山、广州番禺等地收购多幅优质商住土地,其中仅广州番禺商业地块就支出34.1亿元,而奥园在2012年的销售额仅52.5亿元。

  奥园的激进行为在第二年取得了回报,2013年奥园成功跻身百亿房企俱乐部,合同销售总额达100.38亿元,较2012年全年大幅增长91%。

  踌躇十年的奥园,从2013年开始迎来稳步增长,2015年首次进军海外市场,收购澳洲悉尼市中心海德公园130号项目,并取得优秀业绩。2015年奥园合同销售额为151.71亿元。

  真正的爆发从2016年开始,2016 年至 2018 年短短三年时间内,奥园基本完成从百亿房企到冲刺千亿的转变,奥园合同销售额分别为 256.02 亿元、455.9 亿元、912.8 亿元,分别同比增长 68.8%、78.1%、100%。

  增速过快的奥园自然饱受市场质疑。到今年7月2日,奥园公布上半年未经审核合同销售额536.3亿元,较2018年上半年同比增长33%。4天之后,个人用户“李树鹏2003”在雪球app上发文质疑奥园公布的上半年销售数据,称根据亿翰智库广东省上半年排名,奥园只销售了85.2亿元,如以广东省40%的货值占比进行测算,上半年全国销售额也仅有200多亿元,与其公布的536.3亿元相去甚远。

  7月8日早间,奥园股价应声下跌,开盘价报11.38港元/股,收盘价10.62港元/股,跌幅为8.61%。同一天晚间,奥园发布澄清公告回应称,公司并未向文章作者及第三方商业机构提供任何资料,且并不了解文章及第三方商业机构所得到有关奥园的资料来源,上半年合同销售金额536.6亿元是根据内部资料统计而得。

  奥园随后在官网上发布补充版6月通讯,披露广东省各城市的具体销售金额及占比,指出2019年上半年广东省的总销售金额为171亿元,占比32%,而非亿翰智库给出的85亿元。

  7月15日,奥园收盘价报11.12港元/股。得益于迅速回应,并进一步披露相关信息,奥园重新获得市场信任。

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  规模上快速发展推升了负债率的快速增长,2018年奥园资产总额为1888.58亿元,负债总额为1581.24亿元,负债率高达83.7%。其中,一年内到期债务更是高达237.32亿元。

  也就是说,2019年奥园将面临较大的集中偿债压力。据不完全统计,2019年上半年奥园至少发行12亿美元境外优先债,以及16亿港元的银团贷款,用于置换公司现有债务。境外市场的发债顺利,并没有给境内市场带来太多好运。1月23日,上交所发布公告称,奥园非公开发行2018年10亿元住房租赁专项公司债券被终止审核。

  奥园一方面发债融资偿还短期债务,另一方面在积极筹备将旗下文旅、物业板块独立拆分上市。1月10日,奥园副总裁郭士国透露奥园健康生活集团计划今年2、3月在港上市;文旅集团计划在6、7月上市;电商板块“奥买家”则计划明年上市。

  3月18日,奥园旗下物业公司奥园健康生活集团如期在香港实现独立分拆上市,集资约6.4亿港元。但目前7月已过一半,奥园文旅集团的上市之路还没有放出更多消息。

  从目前情况来看,即使面临短期的债务压力,奥园2019年跨过千亿门槛并不成问题。中国奥园董事会主席郭梓文宣布,公司2019年销售目标同比增长25%。按照2018年912.8亿元计算,中国奥园计划在2019年实现销售1141亿元。

  选择在这个时间段将地产总部迁至深圳,奥园的目标肯定并不只是冲刺千亿这么简单,各个板块独立发展才是重点。截至2018年底,奥园共计拥有198个项目,分布在70个境内外城市,土地储备建筑面积达3410万平方米,总货值约3650亿元,其中大部分都位于粤港澳大湾区。

  地产总部迁至深圳一方面能获深圳稀缺土地资源,向周边城市东莞、惠州扩张,进一步深化粤港澳大湾区布局,目前奥园在东莞仅2个项目,惠州12个项目;另一方面,占据深圳这样的中心城市,代表企业具备较强的开发能力和操盘能力,提升奥园融资能力和品牌形象。

  千亿奥园,正站在再创业的起点。

责任编辑:鲍一凡

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